به گزارش خبرنگار مهر، با افزایش زندگی آپارتمان‌نشینی در شهرهای بزرگ، نقش مدیر یا هیئت‌مدیره ساختمان در اداره امور مشترک اهمیت ویژه‌ای یافته است. مدیر ساختمان نه‌تنها مسئول امور اجرایی، مالی و هماهنگی میان ساکنان است، بلکه در برابر تخلفات، سهل‌انگاری‌ها یا خسارات واردشده به مشاعات یا اشخاص ثالث نیز دارای مسئولیت حقوقی و بعضاً کیفری خواهد بود.
مبنای قانونی وظایف مدیر ساختمان
مطابق با قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرایی آن، مدیر ساختمان نماینده قانونی مالکان در امور مشترک است. او موظف است از حقوق مشاع دفاع کند، هزینه‌های مشترک را جمع‌آوری و هزینه کند، و نگهداری از بخش‌های عمومی ساختمان را مدیریت نماید. در صورت اهمال یا تخلف، ممکن است در برابر مالکان یا اشخاص ثالث، مسئولیت مدنی یا حتی کیفری داشته باشد.
انواع مسئولیت‌های حقوقی مدیر ساختمان
مسئولیت مدنی: اگر در نتیجه سهل‌انگاری مدیر، خسارتی به ساکنان یا افراد ثالث وارد شود، مثلاً ریزش سقف راه‌پله به علت عدم رسیدگی به وضعیت ساختمان مسئول جبران خسارت می‌شود. این مسئولیت، تابع قواعد عام مسئولیت مدنی (مواد ۱ و ۲ قانون مسئولیت مدنی) است.
مسئولیت کیفری: در برخی موارد، ترک وظایف قانونی یا سوءاستفاده از منابع مالی ساختمان ممکن است مصداق جرم تلقی شود. برای مثال، برداشت شخصی از شارژ ساکنان یا جعل اسناد مربوط به هزینه‌ها، مدیر را تحت پیگرد کیفری قرار می‌دهد.
مسئولیت قراردادی: در مواردی که مدیر با ساکنان یا هیئت‌مدیره قراردادی منعقد کرده باشد (مثلاً قرارداد نگهداری یا خدمات مشخص)، در صورت تخلف از مفاد قرارداد، مسئولیت قراردادی خواهد داشت.
سوءاستفاده از اموال ساکنین آپارتمان
بر اساس ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی، هرگاه اموال منقول و غیرمنقول (مانند سفته، قبض و غیره) به‌عنوان اجاره، امانت یا رهن برای وکالت یا هر کار دیگر (با اجرت یا بدون اجرت) به کسی محول شود و قرار بر این باشد که اشیا مذکور بازگردانده شوند یا در هدف مشخصی به مصرف برسند، شخصی که این اشیا نزد وی است، اگر از آنها به ضرر مالکین یا متصرفین استفاده کند یا گم کند یا تلف کند، مجرم شناخته می‌شود.
مصادیق رایج مسئولیت
از جمله مصادیق رایج مسئولیت مدیر ساختمان می‌توان به مواردی اشاره کرد که در بسیاری از پرونده‌های حقوقی و شکایات ساکنان مشاهده می‌شود. یکی از مهم‌ترین این موارد، عدم بیمه کردن ساختمان در برابر حوادثی چون آتش‌سوزی است که می‌تواند در صورت وقوع حادثه، خسارات جبران‌ناپذیری به همراه داشته باشد. همچنین تأخیر در انجام تعمیرات ضروری، به‌ویژه در بخش‌های حیاتی مانند تأسیسات، آسانسور یا سیستم برق، ممکن است منجر به بروز حادثه و مسئولیت مدنی یا کیفری برای مدیر شود. ارائه گزارش‌های مالی خلاف واقع یا فاقد شفافیت نیز از دیگر مصادیق مهمی است که موجب سلب اعتماد ساکنان و ایجاد تنش می‌شود. بی‌توجهی به مقررات بهداشتی و ایمنی ساختمان، به‌ویژه در فضاهای مشاع، سلامت عمومی را تهدید کرده و از مصادیق ترک فعل محسوب می‌شود. در نهایت، افشای اطلاعات خصوصی ساکنان یا ورود به حریم خصوصی آنان بدون مجوز، نه‌تنها نقض اصول اخلاقی، بلکه تخلفی با عواقب حقوقی و کیفری جدی تلقی می‌شود.
راهکارهای پیشگیری و شفاف‌سازی مسئولیت‌ها
برای کاهش تعارضات میان ساکنان و پیشگیری از بروز مسئولیت‌های حقوقی برای مدیر ساختمان، رعایت چند راهکار عملی توصیه می‌شود. در وهله نخست، انتخاب مدیری واجد صلاحیت و ترجیحاً آشنا به مسائل حقوقی می‌تواند نقش مؤثری در اداره صحیح امور ایفا کند. همچنین، تنظیم صورت‌جلسات دقیق با تعیین حدود اختیارات مدیر، از بروز اختلافات بعدی جلوگیری می‌نماید. رسیدگی منظم به وضعیت فنی ساختمان، به‌ویژه در بخش‌هایی نظیر آسانسور، تأسیسات و مشاعات، از بروز حوادث ناگهانی و مسئولیت‌های جبران‌ناپذیر جلوگیری خواهد کرد. تهیه بیمه‌نامه‌ای جامع برای ساختمان نیز تضمینی برای حمایت در برابر خسارات غیرمنتظره است. در نهایت، ارائه گزارش‌های مالی و عملیاتی به‌صورت منظم به ساکنان، موجب شفافیت، اعتمادسازی و حفظ انسجام میان اعضای ساختمان می‌شود.
مدیر ساختمان مسئولیت سنگینی در قبال حفظ نظم، ایمنی و حقوق ساکنان دارد. آشنایی با وظایف قانونی، اجرای درست آنها و پرهیز از سهل‌انگاری، نه‌تنها مانع ایجاد اختلاف و مسئولیت‌های حقوقی می‌شود، بلکه موجب اعتماد عمومی و اداره مطلوب امور ساختمانی خواهد شد. مطابق با قانون ۱۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، تمامی مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان، مسئولیت جدی است و در صورت سهل‌انگاری و در نتیجه بروز سانحه، مالکان می‌توانند علیه مدیر ساختمان در دادگستری شکواییه‌ای تنظیم کرده و درخواست جبران خسارت کنند.
